新銳天下・家的未來｜社區都更資訊站

第一步 · 看見現況

39 年老屋，問題越來越多

這些不是危言聳聽，是社區現場真實拍下的狀況。逐項修只是延命，而且以目前的社區經費，連修都修不動。

沒有電梯

全棟無電梯，年長住戶上下樓困難，生活品質大受影響。

結構正在剝落

樑柱鋼筋外露、鏽蝕，天花板混凝土一塊塊掉落，曾搭鷹架搶修。

漏水與壁癌

水管老化、牆面長期滲漏，壁癌、地板老化，修繕成本逐年攀升。

化糞池異味

多個門牌仍是傳統化糞池，一樓常年異味，每年約 6 萬元抽水肥;水塔老舊、機車停車場待修，都是修不完的錢坑。

為什麼要一起決定

11 棟，綁在同一張地契上

本社區 11 棟、103 戶，在產權上「共同登記於同一個地號」(內湖區大湖段二小段 1 地號)。法律上這是一個整體，任何一棟都不能單獨拆掉重建。

11棟同屬一個社區

103戶命運共同體

1地號共同登記、綁定行動

共同進退:任何一棟不配合，其他棟都無法單獨改建。凝聚全體共識，是我們唯一的出路 —— 這也是為什麼「每一戶的態度」都很重要。

我們選哪一條路

都更 vs 危老，為什麼走「民辦都更」

老屋重建有兩條法定的路。對 11 棟共地號、103 戶的我們來說，差別非常關鍵。

✓ 我們要走的路

民辦都市更新

同意採多數決，自劃更新單元需約 80%(五分之四)同意，不必 100%。
容積獎勵較高，大基地、共地號最適合整合重建。
可進一步爭取「防災型都更」加碼與加速審查。

✕ 不適用，不走

危老重建

程序快、無最小基地限制，但須取得全體 100% 同意。
11 棟 103 戶只要一戶反對就卡死，共地號社區幾乎不可能。
容積獎勵相對較低。

工作小組結論:對 103 戶的共地號社區，危老幾乎不可能達到 100% 同意;「民辦都更」是最務實、成功率最高的路。

改建能換到什麼

老屋折舊，一次補回來

透過容積獎勵重建，不只解決安全問題，更讓被時間折舊的房子價值翻新。

安全升級

告別無電梯、結構老化的老宅，換成高抗震、防風的全新大樓。

生活便利

有電梯、坡道平面車位、公共無障礙設施與專屬物業管理。

資產增值

容積獎勵讓老屋折舊損失回填，翻身內湖精華地段的高保值新宅。

容積獎勵怎麼疊上去?(白話版)

基準容積(住三 225%) + 都更獎勵 50% + 防災都更 30% …

理論上樓地板面積最高可逼近基準容積的 2 倍(此為上限，且須經都更審議會「有條件同意」)。簡單說:多出來的空間，就是住戶有機會「住進更大更好的新房子」的本錢。

誠實提醒:容積獎勵不是全部歸住戶 —— 要先扣掉重建的營造成本與建商利潤(共同負擔)，剩下的才在住戶之間分。你實際能分回幾坪、要不要補差額，以未來的「權利變換」與正式合約為準。

接下來怎麼走

預估時程

從說明會到簽訂正式同意書、選定建商，前置作業約需 2 年 9 個月。

115 / 6 起點

都市更新說明會 —— 決定家的未來的第一步。

約 4 個月

劃定更新單元並送核准。

約 6–9 個月

申請都更報核、結構安全性能評估、海砂屋鑑定。

約 12 個月

持續整合，讓同意比例衝到都更門檻(約 80%)。

116 / 6 前後

確定實施者(建商)+ 簽訂正式都更同意書。

約 33 個月前置作業總時程(2 年 9 個月)

118 / 3 / 28防災都更申請期限，時間有壓力

誠實提醒:這 33 個月只跑到「簽同意書、選建商」。後面還有事業計畫審議、權利變換、拆除、施工 —— 距離真正搬進新家，通常還要再好幾年。越早凝聚共識，越能把握防災都更的期限。

目前進度

連署支持已正式過半

57戶

共 103 戶
已簽署支持 55%

0%100%

▲ 已跨過 50% 門檻(下一個目標:都更門檻約 80%)

最後更新:2026 / 06 / 13 ・數字僅供社區內部參考

一起參與

你可以怎麼做

想了解或表達支持，最快的方式是加入社區的「都更大群」。

加入 LINE「都更大群」，有問題隨時提問（正式加入連結／QR Code 整理好後補上）。
身邊還有鄰居沒回覆?幫忙轉達、一起了解。
想為社區多做一點?歡迎找現場掛紅色名牌的工作人員，加入無償的都更工作小組。

資料依據

每個說法的來源

本站的法規與獎勵說明，都依據以下官方資料整理，歡迎自行查證。社區現況與連署比例則來自工作小組的實地調查與統計。

為什麼要一起 · 兩條路

都更採多數決、自劃更新單元約需 80% 同意，依《都市更新條例》。

內政部國土管理署 · 都市更新條例 ›

兩條路：危老須 100% 同意

危老重建須全體土地及合法建物所有權人同意，依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》。

內政部 · 危老重建條例 ›

能換到什麼：容積獎勵上限

都更獎勵後建築容積最高約基準容積 1.5 倍，依《都市更新建築容積獎勵辦法》。

國土管理署 · 容積獎勵辦法 ›

能換到什麼 · 時程：防災型都更

防災型都更 +30% 容積、結構評估 ID 值 < 0.35、申請期限至 118/3/28，依臺北市規定。

臺北市都市更新處 · 防災型都更 ›

能換到什麼：住三容積率

第三種住宅區建蔽率 45%、容積率 225%，依臺北市土地使用分區管制自治條例。

臺北市 · 土地使用分區管制自治條例 ›

現況 · 進度

屋齡、結構剝落、化糞池等現況照片，以及連署戶數與比例，來自社區都更工作小組的實地調查與統計。

社區內部資料